Los últimos datos canadienses sobre la vivienda mostraron un ligero repunte de los precios y una pausa en la corrección de 2022, y una nueva oleada de compradores a la baja ya ha empezado a calificar esto de oportunidad de compra, como si las valoraciones diez veces superiores a los ingresos medios anuales y un 50 % más caras que sus flujos de caja fueran cualquier cosa menos seguir estando extremadamente sobrevaloradas.

Esto no es más que el acontecimiento más reciente de lo que parece ser el final de la enorme burbuja inmobiliaria de Canadá y el comienzo de una posible recesión de la economía canadiense al estilo de la de 2008.

Tras la crisis financiera mundial de 2008 (de la que Canadá salió relativamente indemne), la política de tipos de interés bajos sin precedentes del Banco de Canadá impulsó un mercado alcista sin precedentes en el sector inmobiliario canadiense.

Aunque los precios mostraron signos de retroceso en 2019, los acontecimientos de 2020 justificaron la alucinante expansión del balance del Banco de Canadá, que prácticamente se quintuplicó en cuestión de meses.

Los planificadores centrales habían decidido echar metafóricamente gasolina al fuego ya ardiente del país, creando un auténtico frenesí maníaco de compras.

El penúltimo estado de la burbuja a finales de 2021 era astronómico:

• Los precios de los inmuebles residenciales en Toronto y Vancouver se habían duplicado o cuadruplicado en poco más de una década.
• La deuda no financiera global de Canadá ascendía a casi el 350% del producto interior bruto (PIB) y la deuda de los hogares superaba el 110% del PIB, ambos niveles superiores a los registrados en los Estados Unidos antes de la crisis financiera mundial de 2008.
• La tasa de propietarios de vivienda superó la marca de los dos tercios.
• Los sectores inmobiliario, de la construcción y financiero canadienses representan más del 28% del PIB.

Según casi todas las mediciones estadísticas, la burbuja inmobiliaria de Canadá fue una de las mayores registradas.

Esta vez es diferente

Como es típico de toda burbuja, se regurgitaron tropos intemporales para justificar la locura.

El argumento más repetido fue que la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), la aseguradora hipotecaria pública de Canadá y versión canadiense de Fannie Mae, nunca permitiría que se produjera una burbuja porque supuestamente son más responsables que los reguladores de los EEUU.

Este argumento fracasa en numerosos aspectos:

• La misión declarada de la CMHC es garantizar la asequibilidad de la vivienda para los canadienses, y esto se «logra» ingeniosamente inyectando artificialmente miles de millones de dólares en el mercado inmobiliario. Ahora que la vivienda canadiense es menos asequible que nunca, sin duda hay que cuestionar sus otrasdeclaraciones.
• Si uno de los objetivos de la CMHC era evitar el sobreapalancamiento insostenible típico de toda burbuja, ha fracasado inequívocamente porque la deuda hipotecaria en Canadá ha sobrepasado cualquier nivel que pudiera llamarse sostenible.
• Este argumento también exige que se deje a un lado el sentido común y se ignore la realidad observable, ya que los arreglos multimillonarios, las guerras de ofertas por chabolas y el optimismo exuberante generalizado eran ejemplos fácilmente identificables de manía.
• Lo más irónico de todo es que señalar a una aseguradora hipotecaria gubernamental, una de las entidades más responsables de proporcionar el riesgo moral que alimentó el auge en primer lugar, como una entidad que impediría que se produjera una burbuja demuestra una grave falta de educación económica y una memoria de pez dorado tras los rescates de Fannie Mae y Freddie Mac.

Banca canadiense

Tras la crisis financiera mundial de 2008, los bancos canadienses se ganaron una reputación de estabilidad debido a su resistencia a lo largo de décadas de recesiones cíclicas mundiales.

Pero la pregunta que hay que hacerse no es si el sistema financiero canadiense ha conocido una crisis en las últimas décadas, sino si ha visto una burbuja como la que se produjo en este último ciclo.

Las semillas de una crisis se siembran a lo largo de un auge en forma de malas inversiones rentabilizadas por unos tipos de interés artificialmente bajos, por lo que la gravedad de una recesión viene determinada en última instancia por el grado en que la mala inversión impregna la economía.

Es seguro afirmar que, tras más de una década de mala inversión inmobiliaria a escala nacional, una parte significativa de los activos bancarios canadienses está correlacionada con la vivienda, lo que expondrá a los bancos canadienses a la amenaza de insolvencia en caso de una corrección del mercado a gran escala.

Pero tanto el gobierno de Canadá como el Banco de Canadá han demostrado su predilección por la intervención y casi con toda seguridad evitarán la quiebra de cualquier gran banco canadiense, trasladando importantes pérdidas al contribuyente.

Conclusión

No cabe duda de que Canadá es una nación rica, con una compleja estructura de capital y abundantes recursos naturales, pero esto no impedirá que se produzca una dolorosa corrección en el sector inmobiliario.

Aunque el estímulo gubernamental monetizado por el banco central puede impedir que caigan las valoraciones nominales, los precios relativos retrocederán inevitablemente a niveles históricos. Cabe esperar que la vuelta a la cordura económica vaya acompañada de un retorno a los principios del libre mercado y de una reducción del intervencionismo estatal.

Fuente: Panampost